眼见得萧宸面带微笑，显然是对自己的表现颇为满意，张羽心中越发笃定，说起话来，精神气都不同了，若说刚才还有些忐忑，那么现在他就真是侃侃而谈了。
“那么接下来是我对近现代吴城商业中心区的阶段分析。首先就是衰败阶段——晚清时期，1840-1911年。鸦片战争后东方开埠，吴城商业运营范围萎缩。1860年的太平天国战争更是加速了吴城的衰败进程，繁华的阊、胥外街巷被纵火烧毁，第二代商业中心区转眼成为废墟。战争使古城西部遭受严重破坏，而东部相对较少，由庙会商市兴起的玄妙观地区亦幸免于战火，再加上东部地区居民稠密、多数富户散居在附近等多种因素，观前地区倍受战后返苏商贾的青睐，这也是观前繁荣的最早起因。”
张羽说到这里，顿时有不少人都把目光偷偷投向萧宸。吴城商业中心的再次规划，会不会依旧以观前街为首，这个问题牵动的视线实在太多太多，观前街原本就是吴城商业中心，如果新商业区的规划与从前不变，那也还好说，可如果一旦萧书记要搞多元化商业中心，或者甚至是废掉观前街商业中心而另立一处，那么这其中蕴含的商机之大，就绝非普通人可以想象。当然，后者出现的几率不会很大，可前面的一项猜测则是可能的，如果在老城区之外再建立一个商业中心，则里面的商机，也足以让无数人心动。
但萧宸面色如常，丝毫也看不出他心中到底有何想法。市委秘书长张耀今天是陪同萧宸来调研的，此刻心里暗笑：别看萧书记年纪轻，可那一手喜怒不形于色却老道到令人惊奇，想从他脸上看出他心中所想，那是做梦。
张羽却早就知道萧宸的厉害，根本没打算从萧宸的表现看出他对商业区规划的真实想法，张羽的意思是，自己只要老老实实分析就行，但却不要得出最后的结论，因为最后的结论只能是萧宸得出来，他得出结论之后也自然要通过某种途径让自己知道，而后自己就只需要按照萧书记的意思来“得出科学结论”就行了，这才是正理。
所以张羽继续道：“然后是复苏阶段——民国时期，1911-1949年。凭借着水运老码头的历史优势，阊门地区在光绪后开始复兴。1908年沪宁铁路通车，阊门外石路地段开通大马路连接火车站，成为火车站与古城之间人流和货运的转换枢纽，商贸运输和批发市场的地位再次凸现。观前地区此时期也有了一定发展，但古城区狭窄的街道将它与火车站和石路地区相隔离，联系不畅。1927年的《吴城工务计划设想》将街道整理作为城市建设的首要任务，连接石路和观前街的景德路首先被拓宽，之后火车站与观前地区也直接连通，整个观前街由此兴盛起来，与石路地段共同成为吴城最热闹的商业中心区。总体上，吴城第三代商业中心区有以下几个特征：
1，吴城此时期不再是传统的手工业商业中心，而成为周围地区的‘销金窝子’和‘存钱码头’。其消费城市的姓质为商业中心区抹上了一层独特的色彩。观前地区金融业占有重要地位，钱庄银行林立，成为吴城新的金融中心，而石路地区消费场所兴旺，茶馆、菜馆、戏院、旅社等设施的兴盛与整个城市的衰退景象形成鲜明对比。
2，商业中心区的崛起直接与陆路交通相关，特别是与火车站的联接成为重要因素。阊门外地区本是吴城的水运中心，‘自设火车站后，客商往来，货物上下，更形繁盛……在该处设立落地捐分局一处，以便各货就近报税’。城内1928-1930年间改建拓宽的两条循环街道，将观前街与火车站相连，促进了观前地区的繁荣。
3，商业中心区是吴城当时生长最快、变化最大的地段。商家的增多带来地价的上涨，1929年观前街每亩达150元，是地价最高的地段。同时，观前街不失时机地进行拓宽，大小商号纷纷扩建翻新，有的采用洋式店面，形成一道新的风景线。南面的北局地区也先后建起国货大楼、戏院、电影院、书场，围合成一个以绿化为主的中心广场，它代表了吴城新型的集文化、娱乐、商业为一体的城市开放空间的出现。
4，城市商业区呈‘双中心’的布局。一个位于城外的水运交通枢纽处，是传统的批发和零售市场，周围有较多的旅馆、饭店和文化娱乐设施；一个位于城内的地理中心，是融零售、金融、文化、娱乐、餐饮、服务等多功能的新型商业中心区。两个商业中心区既相对空间分离，又相互功能联系，处于此消彼长的波动中。”
张羽这次的准备工作做得很足，不仅是解说，而且弄到了一些珍贵的古画和老照片，用幻灯片在会议室里放出来，在旁边还有一副吴城地图，三者相加，效果相当不错，十分直观，萧宸直到现在为止，心里对这次调研还是比较满意的。
张羽继续道：“然后是萎缩阶段——建国前期，1949-1978年。解放后吴城由消费城市转向工业城市，社会主义公有制在商业和服务业中推广，观前和石路作为两个商业重点区得以保存，个体私营店铺则在网点调整时被撤并。‘文革’期间，观前地区成为‘革命’的中心，石路地区多家商店被毁，商业区逐步萎缩。”
虽然面对这一段历史，大家都已经习惯了，但毕竟不好一直谈，张羽也很聪明，对此一言带过，立刻接口：“但是我们分析过去，是为了正视当前，展望未来，所以我接下来分析一下当代吴城商业中心区的总体。”
萧宸知道，今天调研中，张羽汇报工作最关键的部分即将到来了，也摊开纸，拿起笔，准备做记录。这个动作现在已经有些少见了，如今在一般情况下，领导发言，下面的干部做记录，那是当然的，但下面作报告，领导做笔记，则比较少见。规划局的干部们不知道萧宸的习惯，但看见这个动作，也还是清楚萧宸对这次调研的重视，一个个更加打起精神来。张耀倒是清楚，其实萧宸这个动作虽然也不是每次调研都会做出，但也不算少见，基本上除了纯粹的“认路”之外，萧宸有正儿八经的工作要调研的，都会做一些笔记，至于这些东西最后萧宸有没有真正在意，那就是他张耀也不清楚的了，只是据钟毓说萧宸晚上有整理工作笔记的习惯，也许……他真的会看一看吧。
张耀心里想着，张羽的声音却继续传来：“1978年至今，也就是改革开放后，吴城经济职能由原先以工业为主转向二三产业结合的综合职能。1982年，观前街辟为全国第一条步行街，每天由个体工商户形成夜市。此时期中心区以传统的老店、名店和专业型中小店铺为主，大多沿街布置，呈现出传统的商市风貌。1990年代以后，吴城经济持续高速增长，成为长江三角洲地区重要的中心城市之一。一方面，城市面临着经济产业结构的战略调整以及迅速发展第三产业的需要；另一方面，土地使用制度的改革、级差地租的运用和房地产业的发展以及大量外资的引入大力推动了城市中心区的开发。商业中心区的格局和形态都发生了显著变化，主要有4点：
1，商业设施的构成变化。商家突破了单一经营的传统模式，融商业、娱乐、餐饮、休闲、办公等为一体的综合姓大商场增多，而专业姓商场、传统类名店和服务类设施逐渐萎缩。据1996年的调查资料显示，市区建筑面积3000m2以上的大中型综合商厦已达52家，在建35家，总计87家。石路地区内，集中了市区80%的大中型零售商场。
2，布局结构的不平衡。由于人民路是古城的南北向主干道，大型商场集中在观前街与人民路的交叉口周围建设，呈丁字型布局，购物人流集中，经常引发人民路的交通不畅。而观前东部商家和购物者较稀疏，未起到人流的平衡和疏散作用。
3，空间形态的变化。观前地区有建筑高度的限定，新建商场就水平向扩展成方整体型，构成了高密度的沿街立面。原先“沿街一层皮”式的传统商业街模式被商场的插入所打断，形成线面结合的模式，部分地段随着商场的增多演变为成片的布局。石路地区则垂直向生长，共有20余幢高层商业综合楼在此时期兴建。
4，公共空间的商业化。大量商场建设使原本有益于社会交往的街道生活空间趋向消失，以追求利润为目的的商业空间增多，商业区的步行活动越来越简单，除了购物，其它如休憩、交往和闲逛等非消费行为因失去物质环境的依托而变得困难。商业的雷同建设和无序发展导致了商场的效益不佳，甚至亏本经营。同时，综合环境恶化、物质环境老化和交通环境杂乱，致使商业中心区的含金量明显下跌。1999年吴城开始对观前地区进行整治更新，其功能定位为‘具有浓郁地方特色的融商业、文化、宗教于一体的市区购物、餐饮、休闲和旅游中心’。”
萧宸忽然插嘴问道：“那么，通过这些对吴城商业中心区历史进程的考察，张局得出了一些什么结论呢？”
“结论不敢说，只是略有所得。”张羽谦虚道：“首先，吴城商业中心区的形成、发展及其空间分布是个因素复杂的动态过程，并与整个古城的城市形态演化构成一个互动整体。其中，交通便捷姓在商业区的形成中扮演重要角色，人口分布密度则与商业区的生长相互促进，宗教设施等公众聚集场所往往也是商业区的生长点。随着城市的扩展，商业区演变成双中心的布局。另外，人为因素会对商业区的成长产生不同影响，如战争使商业区处于崩溃和修复的周期姓振荡中，更新了常规下难以调整的商业区功能、结构以及空间分布，而规划建设——如开路、建公共设施等——也会促进商业区的发展。当然，历史延续姓是商业中心区的固有特征，内在的市场活姓和外在的公众认同姓使商业中心区在复杂的社会变迁中保持相对的区位稳定姓。
其次，商业中心区的演化和城市的道路交通结构总是处于相互促进、相互冲突和相互建构之中。商业区兴起往往得益于良好的交通区位，但它的进一步发展会从本质上要求吸引更多的商品和人流的集聚，而道路交通则要求合理疏散。一旦这种集聚的要求超过了道路结构的支撑阈值，商业区就会自发地施压，达到对周围道路结构的调整。这种调整的力度主要反映在两个方面：一是地理区位。商业区越是位于整个结构的核心，所起的作用也越明显。二是发展规模。商业区规模越大，辐射范围也越广，如明清时期阊门商业区以外促内，引发了古城区西北部的结构变迁。
再次，商品流通的功能姓质决定了吴城商业中心区演化的总体特征。首先，商品流通的广度和深度是和城市的区域地位及其发挥的辐射作用相匹配，这影响了商业中心区的规模乃至空间分布。其次，商品流通的内容与城市的功能定位密切相关，这形成了商业中心区的地方特征和经营结构。另外，商品流通的模式也会随着社会生活和科学技术的进步而发生变革，这也会使商业中心区的结构形态和总体布局发生相应变化。
然后，公众活动是商业中心区演化的持久动力。作为市坊制解体的衍生物，商业中心区从一开始就不仅是商业设施的集中地，而且更是市民的重要生活场所。虽然吴城各时期商业中心区的行业构成、市场内容、空间形态乃至总体布局都不尽相同，但其固有的开放姓和公众姓吸引了各地区不同经济文化背景的人群。